房地产开发企业进行税务筹划具有重要意义,合理的税务筹划可以有效减轻企业税负压力,帮助企业优化资金提高企业利润,并且能够帮助企业及时规避不合格的纳税风险。



一、房地产开发企业税务筹划的必要性


税务筹划已经成为房地产开发企业的标配,房地产开发企业利用税务筹划降低资金流压力,解决人员工资问题,不用再为缺少进项票头疼,同时可以加强会计的核算更加规范,让账簿管理更加有序,企业更可以享受到园区的返还,免租政策。





二、房地产开发企业税务筹划难点


1. 房地产开发企业进项不足,真实利润虚高

房地产开发企业用工来源复杂,且材料来源不统一,即便业务真实,但是供货商、用工环节都存在缺少发票的情况。



2.房地产开发企业取得合规成本票成本高

房地产开发企业在进项业务时,因一票一价的情况,很多时候都不愿意开具发票,很多时候相同的材料价格、用工人员,就是因为票据问题,成本差距就会很大。企业的利润就会被压缩,相对来讲企业的利润就高了,税负压力就随之增大。



3.房地产开发企业会计核算存在不规范,增加税务风险

房地产开发企业因为进项票据来源复杂,资金支出、流入复杂性高,财务做账难度大,无法完全真实对企业的进项、支出进项核算,企业真实经营情况就比较混乱。







三、房地产开发企业如何进行税务筹划


1.利用土地增值税的征税范围进行筹划


正确界定土地增值税的税收规模非常重要,确定土地增值税征收范围有三个标准:

第一是土地增值税是土地使用权转让及其在当地的建设和附着物的征税;

第二,土地增值税是国有土地使用权,实地转让建筑物和附着物征税;第三,土地增值税的征税范围不包括未分配的土地使用权和财产权的行为;

根据这三个标准,税法判断某些细节是否属于土地增值税征收范围,房地产企业可以根据这些判断标准进行公平的税务筹划。







2.有限公司税收返还:

有限公司扶持政策:

有限公司扶持政策主要面对年纳税额500万以上的一般纳税人,企业入驻园区即可享受到增值税和企业所得税扶持。

增值税扶持:(地方留存50%)的50%-80%力度扶持

企业所得税扶持:(地方留存40%)的50%-80%力度扶持




例如:

某房地产开发企业营业额在20亿,其中12亿有进项成本票,剩余8亿作为利润,那么这家房地产开发企业正常需要纳税。

8亿/1.13x13%=9202万增值税

          8亿x25%=2亿企业所得税

          8亿-2亿=6亿 6亿x20%=1.2亿股东分红

          9202万x12%=1104.24万 附加税



综合税负金额9202万+2亿+1.2亿+1104.24万=4.23亿元;

通过总部经济园区招商享受到返还政策后,企业可享受返还:

9202万x50%=4601万 2300.5x80%=3680.8万

2亿x40%=8000万 8000万x80%=6400万

3680.8万+6400万=1.008亿元

1.008亿/4.23亿=23.8%

所以通过园区奖励,该企业可以降低23.8%的税负压力。